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Défiscalisation

DESFISCALISATION - INVESTISSEMENT DANS UN BIEN CLASSIQUE NON-MEUBLÉ ET  UN BIEN MEUBLÉ
 Projet de loi de finances 2013- Mise en place d'un dispositif de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif- Dispositif Duflot L'article 57 du projet de loi de finances pour 2013 ajoute un nouveau dispositif de réduction d'impôt au titre de l'acquisition d'un logement locatif.  Ce nouveau dispositif serait codifié sous un nouvel article 199 novo-vicies du code général des impôts. I° Conditions de l'éligibilité de l'investissement immobilier à la nouvelle réduction d'impôt. A) Nature des logements éligibles : La réduction d'impôt s'appliquera aux mêmes catégories de logements que celles éligibles à la loi Scellier. - Le logement doit être neuf ou en l'état futur d'achèvement et acquis entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016. - Les logements que le contribuable fait construire. La demande de permis de construire doit être déposé entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016. - Les logements anciens acquis par le contribuable et qu'il transforme en logement neuf - Les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, qui font l'objet de travaux de réhabilitation. Le logement doit être acquis entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016. - Les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement. C) Niveau de performance energétique du logement: Le nouvel article 199 novo-vicies du code général des impôts fixe le niveau de performance énergétique que devra atteindre le logement pour être éligible à la réduction d'impôt. Alors que sous le dispositif Scellier, les logements éligibles sont ceux conformes à la réglementation thermique en vigueur; le nouveau dispositif Duflot reste volontairement flou, en posant le principe que la réduction d'impôt ne s'appliquera qu'aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret, en fonction du type de logement concerné. Il est certainement très probable, que la réduction d'impôt Duflot ne sera réservée qu'aux logements BBC 2012 ou offrant un niveau de performance énergétique supérieur. Un décret viendra préciser ces conditions. B) Condition de localisation géographique
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1° Nouvelle condition de localisation géographique des communes éligibles</li>
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Le logement au titre de l'acquisition duquel la réduction d'impôt est demandée devra être situé dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant. Ces zones seront déterminées par décret communes par communes. Alors que sous le dispositif Scellier, la réduction d'impôt était conditionnée au fait que le logement devait se trouver sur le territoire d'une commune classée se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, la nouvelle loi de défiscalisation, restreint considérablement le champs d'application de la réduction d'impôt puisque dorénavant ce déséquilibre entre l’offre et la demande de logement doit entraîner des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant dans la commune concernée. Une révision totale des zonages est donc à prévoir. Une dérogation est cependant prévue. Le projet de loi de finances prévoit en effet que pour les communes ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant, la réduction d'impôt pourra s'appliquer dans celles qui ont des besoins particuliers en logement locatif.  Ces dernières devront faire l'objet d'un agrément par le représentant de l'État dans la région, après avis du comité régional de l'habitat.
<ul><li>
2° Nouvelle procédure de classement des communes éligibles à la réduction d'impôt:</li>
</ul>

La commune devra faire l'objet d'un agrément par le préfet après avis du comité régional de l'habitat C) Nouvelles conditions de mise en location des logements:
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1° Plafonds de loyers:</li>
</ul>

Le propriétaire du logement devra prendre l'engagement de louer le logement nu à une personne physique, à titre d'habitation principale, à des prix de loyers qui n'excèdent pas des plafonds déterminés par décret. Le dispositif Duflot remanie profondément les modalités de calcul des plafonds de loyers.  Dorénavant, ceux-ci seront déterminés par décret en fonction de la localisation du logement mais surtout de son type.  Les plafonds de loyers pourraient donc être fixés, en fonction des typologies de logements mais surtout en fonction de leur niveau de performance énergétique. La loi de finances pour 2013, prévoit que ces plafonds pourront être réduits afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.  Dans ce dernier cas, la détermination de ces nouveaux plafonds réduits, sera de la compétence dru représentant de l'État, après avis du comité régional de l'habitat.  Ici aussi, un profond remaniement des zonages et montant de plafonds est à prévoir.  
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2° Plafonds de ressources des locataires:</li>
</ul>

- Comme avec la loi Scellier le propriétaire du logement doit prendre un engagement de location de neuf ans. Sous les mêmes sanctions en cas de non-respect du délai de mise en location.  Aucune prorogation du dispositif n'est possible au-delà de la neuvième année. - La location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l'acquisition - La location doit être consentie à des personnes physiques dont les revenus n'excèdent pas des plafonds déterminés par décret.  Les ressources du locataire sont appréciés à la date de conclusion du bail. Cependant, ces plafonds ne seront pas uniformes sur l'ensemble du territoire, et pourront être adaptés en fonction de la localisation géographique du logement et de son type.  Ainsi, le montant des ressources du locataire pourrait varier en fonction du niveau de performance énergétique du logement ou de sa typologie. II° La réduction d'impôt: A) Taux de la réduction d'impôt: La réduction d'impôt sera de 18% du montant du prix d'acquisition. L'assiette de la réduction d'impôt reste la même que sous le dispositif Scellier.  L'assiette de la réduction d'impôt est limitée à 300 000 € comme avec la Scellier. Cependant, avec le projet de loi de finances, la réduction d'impôt Duflot, fera l'objet d'un double plafonnement:  - Un plafond d'investissement à 300 000 € par an.  - Un plafond de réduction d'impôt, l'ensemble des avantages fiscaux et réductions d'impôt devant être plafonnés à 10 000€ par an et par foyer fiscal.  - Les contribuables ne pourront bénéficier que d'une seule réduction par an au titre de l'acquisition d'un seul et même logement. B) Répartition de la réduction d'impôt Comme avec le dispositif Scellier, la réduction d'impôt est répartie sur neuf années.  Lorsque la réduction d'impôt est supérieure à l'impôt sur le revenu du contribuable, celle-ci fera l'objet d'un report sur les six années suivantes. III) Interdiction de commercialiser des programmes immobiliers de pure "défiscalisation": Le projet de loi de finances pour 2013 prévoit que au sein d'un même immeuble neuf, comportant au moins cinq logements, au moins 20% des logements doivent être acquis en dehors du dispositif de défiscalisation. Il ne s'agit que d'un seuil qui pourra être relevé par décret.  Cette mention devra figurer dans l'acte d'acquisition. Sanction du non-respect de cette obligation:  Le non -respect de ce nouveau quota, est sanctionné.  La sanction prendra la forme d'une amende dont le commercialisateur sera redevable si le seuil fixé n'est pas respecté. L'amende sera de 18 000 € par logement vendu au-delà du quota seuil imposé par le décret.   Les différentes déclinaisons des dispositifs et les taux de réduction d'impôt   <em><strong>INVESTISSEMENT DANS UN BIEN CLASSIQUE NON-MEUBLÉ</strong></em> Pour les logements BBC  &gt;&gt; En Scellier classique : réduction d'impôt égale à 13% du prix de revient, répartie sur 9 ans.  &gt;&gt; En Scellier intermédiaire : réduction d'impôt égale à 21% du prix de revient, répartie sur 15 ans. Pour les logements non BBC&gt;&gt; En Scellier classique : réduction d'impôt égale à 6% du prix de revient, répartie sur 9 ans.  &gt;&gt; En Scellier intermédiaire : réduction d'impôt égale à 14% du prix de revient, répartie sur 15 ans.   <strong><em>INVESTISSEMENT DANS UN BIEN MEUBLÉ</em> </strong> En LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : récupération de la TVA, et génération de revenus locatifs non fiscalisés sur une longue période. En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : récupération de la TVA En Bouvard (Scellier meublé) : récupération de la TVA, et réduction d'impôt de 11% sur le prix de revient du logement.      

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